区分マンション投資から一棟アパート投資に切り替えたい！注意点を徹底解説

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• 利回り
• 区分マンション投資
• 節税

少ないコストで不動産投資を始めたい人のなかには、区分マンション投資を検討する人も少なくありません。しかし、複数の区分マンションを売却して一棟アパートの賃貸経営に切り替える人も増えています。

そこで本記事では、区分マンション投資から一棟アパート投資に切り替えたいと感じる人が多い理由や、切り替える際の注意点を詳しくご紹介します。

1.区分マンション投資と一棟アパート投資とは

不動産投資と一言でいっても、その種類はさまざまです。ここでは、数ある不動産投資のなかから「区分マンション投資」と「一棟アパート投資」について詳しく解説しましょう。

①区分マンション投資とは

区分マンション投資とは、マンションの一室を一単位として所有する不動産投資方法です。

一室から購入・投資できるため、不動産の購入費用を含めた初期費用を安く抑えられます。自己資金がある程度用意できる場合は、現金で一括購入することもできるでしょう。

また、共有部分の管理・点検などは管理会社に委託できるため、オーナー自身で管理する必要がありません。

②一棟アパート投資とは

一棟アパート投資とは、賃貸アパートを一棟丸ごと購入するか、新たに建設した一棟アパートの賃貸経営をする不動産投資方法です。

アパートは戸数や間取りの自由度が高く、投資効率も高いというメリットがあります。しかし、建物全体を所有するため空室率のリスクが高く、まとまった初期費用が必要な点にも注意しなければなりません。

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2.区分マンション投資から一棟アパート投資に切り替える人が多い理由

手軽に不動産投資を始められる区分マンション投資から、一棟アパート投資に切り替える人が多い理由を詳しく解説しましょう。

①利回りを意識して買い換えたいと感じる人が多いから

区分マンション投資よりも、一棟アパート投資の方が利回りが高い傾向にあります。

区分マンションよりも一棟アパートの方が資金規模が大きいケースが多く、資金規模が大きければ収益の規模も大きくなります。投資で動かすお金が大きくなればなるほど、高い収益をあげられるというわけです。

また、区分マンションの場合は、共用部分の管理や修繕を管理会社に一任する場合が多いでしょう。管理費や修繕積立金の支払いが発生することも、一棟アパート投資に比べて利回りが低くなってしまう理由といえます。

②安定した収入を得たいから

区分マンション投資は所有する室数が限られており、空室状況によっては家賃収入を得られない恐れもあります。しかし、一棟アパート投資なら、物件内のいくつかの部屋が空室になったとしても、入居者がいる部屋数の家賃で空室リスクをカバーすることが可能です。

このように、安定した家賃収入を得たいと感じている人たちから、一棟アパート投資は人気を集めているのです。

③自由にリノベーションや修繕をしたいから

区分マンションの場合、マンション全体の管理や修繕は管理会社が行います。

例えば、建物のエントランス部分や廊下、ごみ収集場所などの共有部分の設備が壊れていたり、汚れていたりしても、修理や修繕の必要性は管理会社の判断に一任されます。つまり、オーナー自身は自由に修繕できません。

さらに、専有部分も自由にリフォームやリノベーションができるわけではなく、マンションごとに定められている規約やルールを守らなければなりません。

一方、一棟アパートの場合はオーナー自身の権限で修繕やリフォームなどの決断ができるため、区分マンションに比べて経営の自由度が高いといえます。

④節税効果が高いから

一棟アパート投資では、購入費用や必要経費をそのまま経費として計上できるので、高い節税効果が期待できます。また、アパートでよく採用される「木造（W造）」の場合は、鉄筋コンクリート造（RC造）や鉄骨造（S造）、鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）などに比べて減価償却費を大幅に計上できるのも大きなポイントです。

木造建築の物件は耐用年数が22年と短く設定されており、他の構造の物件と同じ購入費用であれば、1年あたりに計上できるコストがより大きくなります。その分、所得税や住民税などの高い節税効果につながるのです。

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3.区分マンション投資から一棟アパート投資に切り替える際の注意点

ここでは、区分マンション投資から一棟アパート投資に切り替える際の注意点を解説します。

①まとまった自己資金が必要

区分マンション投資から一棟アパート投資へ切り替える際に気を付けるべきポイントは、「一棟アパート投資特有の費用」です。

まずは、一棟アパート投資にかかる費用を理解するために、不動産投資にいくら位かかるかを見ていきましょう。

(1)不動産投資にかかる費用

不動産投資にかかる費用は、大きく分けて次の3つです。

不動産投資にかかる主なコストとして、物件の購入費用が挙げられます。

首都圏における投資用区分マンションは主にワンルームマンションですが、新築物件では2,500〜4,000万円、中古物件では1,500〜3,000万円程度の価格帯が中心です。一方で、一棟アパートの賃貸住宅の場合は、低層の木造物件で1億円前後、RC造では3億円前後するケースが目立ちます。

また、不動産投資を始める際は、物件価格の15〜30％の自己資金を準備するのが原則とされています。一棟アパート投資の場合は、資金的なハードルがかなり高くなるといえるでしょう。

その他にも、賃貸物件の土地には消費税は課されませんが、建物自体には消費税が発生します。区分マンションよりも一棟アパートの方が消費税額は大きくなるため、消費税の扱い方を十分に検討しなければなりません。

さらに、不動産投資をする際の諸経費や修繕費用などもかかります。諸経費とは、仲介手数料や印紙税、不動産所得税、火災保険料、登録免許税などを指します。また、中古物件を購入する場合は、修繕費用も見込んでおくことが必要です。

(2)一棟アパート投資特有の費用

区分マンションから一棟アパート投資に切り替える際は、一棟アパート特有のコストについて理解しておきましょう。

具体的にかかる費用は、次のとおりです。

一棟アパートの場合は、 BM費と呼ばれる建物管理費が一棟丸ごと分かかります。 BM費とは、消防設備点検やエレベーターの保守点検などにかかる費用です。

さらに、共用部分にかかる管理費用も全て負担しなければなりません。これには共用部の光熱費や水道代などが該当します。

さらに、PM費と呼ばれる物件維持費も必要です。PM費とは、物件の清掃や維持管理、家賃の滞納保証や空室保証など、管理会社に委託するさまざまなサービスに支払う費用です。サービス内容によって金額は大幅に変動するため、予算に合わせて選択しましょう。

②流動性が低く売却しづらい

一棟アパート投資は投資額が高額になるため、簡単には売却できないというリスクを伴います。売却までに時間がかかるケースも珍しくありません。計画どおりに売却できないと、別の投資機会を逃す恐れもあるため注意が必要です。

③投資判断が難しい

一棟アパートへの不動産投資は、区分マンションよりも入念にリサーチすることが重要です。ターゲット層はもちろん、賃料相場や入居者のニーズなどを十分にリサーチしておかなければ、最適な間取りや設備を決められないでしょう。

より多くの情報を収集して徹底的に調べ込む必要がありますが、個人でのリサーチには限界がつきものです。不動産投資に精通していない場合は、知識やノウハウを持つ不動産会社に相談してみましょう。

4.まとめ

区分マンションに比べて高い収益性が期待できる一棟アパート投資ですが、その分、一棟物件特有の支出も発生します。区分マンションから一棟アパート投資への切り替えを検討している人は、仲介実績の豊富な不動産会社にまずは相談してみましょう。

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