若者に人気の狭小物件とは？投資するメリット・デメリットを詳しく解説

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不動産投資に興味がある人のなかには、どのような物件を選ぶべきか悩んでいる人も多いでしょう。近年では、若い世代を中心に「狭小物件」が注目を集めています。

そこで本記事では、不動産投資を始める人におすすめの「狭小物件」について詳しく解説します。狭小物件に投資するメリット・デメリット、注意点にも触れるため、ぜひ参考にしてください。

1.不動産投資で注目されている狭小物件とは

狭小物件とは、1部屋の床面積が10平方メートル程度の狭い物件のことです。10平方メートルは、畳数で表すと6畳程度の広さ。キッチンやトイレ、収納などを除くと、居住スペースは3畳ほどしかありません。

国土交通省の「住生活基本計画」では、健康で文化的な住生活の基礎として必要不可欠な住宅の面積に関する水準を、単身者で25平方メートル（15畳程度）と定めています。

狭小物件に住むと、ベッドを設置するだけでスペースが埋まってしまうようなイメージですが、その狭さが若い世代を中心に人気を集めているのです。

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2.狭小物件への注目が集まっている理由

一般的な単身者向けの物件よりも狭い、狭小物件に注目が集まっている理由を詳しく解説します。

①ミニマリズム志向が強まっている

ミニマリズムとは、極力モノを減らして必要最低限のモノだけで暮らすライフスタイルです。近年は、節約志向の高まりからミニマリズムを意識する人が増えており、賃貸物件の選び方にも大きな影響を与えています。

ミニマリズムを意識している人たちを、ミニマリストといいます。ミニマリストは「生活スペースになるべくモノを置きたくない」と考える傾向が強く、賃貸物件を選ぶときも、広さよりコストパフォーマンスを重視する人が多いのが特徴です。

②交通利便性が重視されている

近年は、住まいを選ぶ際、広さよりも交通アクセスや利便性を重視する人が増えています。主要駅へ出やすい、最寄り駅まで近いといった好立地の賃貸物件はどうしても家賃が高くなる傾向にありますが、狭小物件であれば好立地でも家賃を抑えやすくなります。

「なるべく毎月のランニングコストを抑えたい」と考える若者世代を中心に、狭小物件への人気が高まっているのです。

③都市部への人口が集中している

近年は、少子高齢化の影響から、都市部への人口移動が増えています。総務省が公表している「人口統計」によると、東京都の人口増加率はコロナ禍で一時減少したものの、再び上昇傾向にあります。

人口が増加するにつれて都市部の賃貸物件の需要も高まり、狭小物件に人気が集まっているのです。

3.狭小物件に不動産投資するメリット

狭小物件に不動産投資をするメリットをご紹介しましょう。

①狭い面積でも収益性を確保できる

狭小物件は、敷地面積が狭いため一般的な賃貸物件に比べて家賃収入は少なく見えるものの、坪単価や平米単価は高く設定される傾向にあります。

坪単価や平米単価は物件の資産価値を表しているため、高ければ高いほど不動産投資の収益性も期待できるといえるでしょう。

②不整形地でも最大限土地活用できる

狭小物件は、狭い土地や、正方形や長方形でない不整形地にも建築できるのが大きなメリットです。

不整形地とは、道路に面する部分が細長い「旗竿地」や三角形などの建築しづらい土地を指します。狭小物件なら、一般的に土地活用が難しいといわれるような土地でも、建築できるケースが多いでしょう。

③空室時のダメージを軽減できる

狭小物件は、通常の賃貸物件よりも部屋数を増やせるため、1部屋あたりの家賃を安めに設定できます。もし空室になったとしても、家賃収入の減少リスクを軽減できる点が大きなメリットです。

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4.狭小住宅に不動産投資するデメリット

狭小物件に不動産投資をするデメリットをご紹介しましょう。

①入居者の入れ替わりの頻度が高い

狭小物件のターゲットは単身者であり、その多くが若い世代を占めるため、入居者の入れ替わりがどうしても多くなってしまいます。

単身者向け賃貸物件の入居期間は、2年程度であるのが一般的です。しかし、狭小物件の場合は、2年よりも短いスパンで退去するケースが多く見られます。入居者が仕事や結婚、収入など、さまざまなライフステージの変化によって転居を決める場合も少なくありません。

入れ替わりが多い物件は、原状回復費や新しい入居者の募集コストがかかってしまう点が大きなデメリットといえるでしょう。

②リフォーム費用がかさむ恐れがある

狭小物件は、物件内の部屋数が多いため、どうしてもリフォームコストが高くなりがちです。特に築年数の古い物件だと、キッチンやトイレ、お風呂などの水回り設備や壁のクロス、フローリングの交換などに高額なリフォームコストがかかります。

不動産投資用に築年数の古い狭小物件を選ぶ場合は、リフォーム費用や維持費をよく理解した上で家賃や管理費を設定しましょう。

③家賃や資産価値の変動リスクが高い

入居者が一気に退去してしまうと、空室率が増え、家賃相場も大きく下落する恐れがあります。また、市場の変化によって賃貸物件への需要が低下し、狭小物件の売却件数が増えてしまうと、いざ売却する際に売却価格が下落しているリスクもあるでしょう。

狭小物件への不動産投資を検討する場合は、物件の利回りだけに注目するのではなく、今後の賃貸需要や人口の変化についても考えることが大切です。物件の収益性をよく分析して、投資すべきかを判断していきましょう。

5.狭小物件へ投資する際の注意点

狭小物件への不動産投資を検討する際の注意点をご紹介します。

①立地を吟味する

駅からの距離がいくら近くても、人口の少ないエリアでは需要があまり見込めません。狭小物件への不動産投資をする際は、その土地に住む20〜30代の若い世代の人口を事前に調べておきましょう。

人口のほか、駅の利用者数も立地選びをする際の参考になります。どのような物件に投資すべきか判断に迷った場合は、地元密着型の不動産会社に相談するのがおすすめです。条件の良い狭小物件についてのアドバイスをもらえるでしょう。

②ターゲットのニーズをつかむ

狭小物件への不動産投資をする際は、ターゲット層のニーズをつかむことが大切です。

学生か社会人か、そして性別によって、大きくニーズは変わります。ターゲットのニーズを事前にリサーチすることで、狭小物件でありながらも高い需要のある賃貸物件を目指せます。

例えば、女性をターゲットとする場合は、オートロックや防犯カメラなどのセキュリティ面に力を入れましょう。収納スペースも確保したり、水回りの設備を充実させたりするのもおすすめです。

また、社会人をターゲットにする場合は、24時間対応のごみ収集スペースや宅配ボックスの設置などを検討するとよいでしょう。

6.まとめ

狭小物件への不動産投資の特徴やメリット・デメリット、注意点を詳しくご紹介しました。狭小物件は、一般的なワンルーム物件の半分程度の広さでありながら、利便性やコストパフォーマンス性を重視する若者たちから人気を集めています。

物価高の影響から、今後も狭小物件の需要は高まると予想されています。ただし、一般的な投資物件とは特徴が異なるため、投資を検討する際は不動産会社によく相談することが大切です。

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