区分マンション投資とは？メリット・デメリット、物件の選び方まで解説

• 区分マンション投資

初めて不動産投資をする方のなかには、「区分マンション投資」を検討している方もいるでしょう。不動産投資を成功させるためには、メリットとデメリットを正しく把握しておくことが重要です。

本記事では、区分マンション投資の仕組みやメリット・デメリット、投資を成功させるためのポイントなどを詳しく解説します。

1.区分マンション投資とは？

区分マンション投資とは、分譲マンションを1戸もしくは複数戸購入して賃貸運用する不動産投資のことです。

一方、マンションやアパートなどを全棟丸ごと所有して賃貸する不動産投資方法を、「一棟マンション（アパート）投資」といいます。

区分マンション投資で扱われるマンションは単身者向けの物件が中心であり、間取りはワンルームがほとんどです。そのため、区分マンション投資は「ワンルームマンション投資」とも呼ばれています。

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2.区分マンション投資の5つのメリット

区分マンション投資をする5つのメリットをご紹介します。

①少ない自己資金から始められる

一棟マンション（アパート）投資は、多額の自己資金や借り入れが必要であることから、投資に踏み切れないという方も少なくありません。

一方で、区分マンション投資は少ない投資金額からスタートできます。不動産投資ローンを活用し、100万円程度の自己資金で気軽に不動産投資を始めることも可能です。

初期投資が少なく済むため、融資を利用する際に借入額を抑えやすく、審査に通りやすい点も大きなメリットです。

②管理の手間がかからない

資金面だけではなく、管理の手間がかからない点も、区分マンション投資の大きなメリットです。

副業として不動産投資をする場合、不動産を一棟まとめて管理することはオーナーにとって大きな負担となるでしょう。一方で、区分マンションの管理は基本的に管理会社が請け負うため、オーナーの負担を最小限に抑えられます。

③流動性のリスクが低い

一般的に、不動産は価格が高額であることから、流動性の低い資産とされています。そのため、手放したくなったときに思うように売却できるとは限りません。

しかし、区分マンションなら、一棟丸ごとのマンションやアパートに比べると価格を抑えられて買い手が見つかりやすいため、比較的流動性の高い投資方法といえます。また、区分マンションを取り扱う不動産会社や専門サイトが多いことも、売却しやすいポイントです。

④生命保険としての価値がある

物件購入に不動産投資ローンを利用する場合、「団体信用生命保険」への加入が必須となります。団体信用生命保険は、契約者が死亡したり、高度障害状態になったりした場合に、ローンの残債を保険会社が弁済してくれる制度です。

団体信用生命保険に入っていれば、契約者に万が一のことがあっても、ローンを完済した状態で家族が不動産を相続できます。生命保険の「死亡保障金」の代わりに、家族に「現物資産」を残せるのです。

⑤投資リスクを分散できる

不動産投資は、周辺の環境変化や市場状況などの影響を大きく受けるものです。一棟マンション（アパート）投資でマンションやアパートを丸ごと抱えることは、空室リスクを高めることにつながります。

一方、1部屋から不動産投資ができる区分マンション投資であれば、立地条件が異なる複数の不動産を所有できるため、空室リスクを分散できます。災害や建物の経年劣化、環境変化などによる大幅な収益減少も避けられるでしょう。

3.区分マンション投資の3つのデメリット

区分マンション投資の3つのデメリットを詳しく解説します。

①利回りが低い傾向にある

区分マンション投資は、一棟マンション（アパート）投資に比べて利回りが低くなる傾向にあります。

利回りとは、投資する不動産から得られる満室を想定した年間賃料を、物件の金額で割り戻したものです。利回りが低いとキャッシュフローがマイナスになってしまい、家賃収入による収益をあげられない恐れがあります。

②空室時のダメージが大きい

一戸ないし、複数戸しか所有していない区分マンション投資の場合、空室へのリスクヘッジが難しいというデメリットが挙げられます。一棟マンションやアパートの場合、たとえ1〜2戸が空室になったとしても、収支への影響はそこまで大きく出ないでしょう。

しかし、限られた戸数のみを保有する区分マンション投資では、空室になっている期間の収入が0円になってしまう恐れもあります。空室の状況によっては全体の資金繰りにも多大な影響が出て、最悪の場合は自己破産するリスクもあると覚えておきましょう。

③経営の自由度が低い

区分マンション投資は管理の手間がかからない点が大きなメリットですが、経営の自由度が低い点はデメリットといえます。

例えば、「賃料を変更したい」「空室率軽減のためにリノベーションを施したい」などと思っても、他のオーナーが賛同しない、もしくは管理会社の許可が下りない場合は実施できません。

自分の思い通りに不動産を管理することはできない点を理解しておきましょう。

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4.区分マンション投資はやり方次第で利益が出る投資方法

さまざまある不動産投資のなかで、区分マンション投資は「あまり儲からない」といわれることがあります。

区分マンション投資があまり儲からないといわれる理由は、次のとおりです。

不動産投資では減価償却を経費として計上できますが、RC構造（鉄筋コンクリート造）のマンションの場合は法定耐用年数が47年と長いことから、1年ごとの節税効果は非常に限定的です。

また、流動性の低さから売却しづらく、不動産投資ローンの金利が上がることによる収益性の低下や、空室により家賃収入がゼロになるリスクなども考えられます。

さらに、株式や投資信託、FXのように、ほかにも少額の自己資金から始められる投資はたくさんあるという点も、区分マンション投資が儲からないといわれる理由の一つです。

一方で、区分マンション投資には数多くのメリットもあり、やり方次第では利回り良く運用できます。デメリットや注意点もよく理解した上で、不動産投資を始めましょう。

5.安定した区分マンション投資のために重要なこと

安定した区分マンション投資を実現するためには、次の2つのポイントが重要です。

不動産投資初心者であれば、サポートが充実している不動産会社に仲介や不動産管理を依頼するのがおすすめです。複数の不動産会社を比較しながら、信頼できる不動産会社を見定めていきましょう。

不動産投資を成功させるためには、ニーズの高い物件選びが必要不可欠です。

次のような条件を満たす不動産を探していきましょう。

上記の条件を満たしていれば、適正な家賃で運営している限り、慢性的な空室問題に悩むこともないでしょう。不動産の販売から管理までをワンストップで請け負う不動産会社に依頼すれば、不動産投資に関するノウハウやアドバイスをもらえるでしょう。

6.まとめ

区分マンション投資には、投資リスクを分散でき、少ない自己資金で始められるというメリットがある一方で、利回りの悪さや空室リスクが大きいなどのデメリットも挙げられます。区分マンション投資をする際は、当記事でご紹介したポイントや注意点を理解した上で運用していくことが大切です。

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