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初心者でも分かる！法人で不動産投資をするメリットと注意点を徹底解説
不動産投資を行う際、個人名義で投資活動を始める方がほとんどでしょう。しかし、実は、法人名義で不動産を所有・運用する方法もあり、うまく活用すれば税金面や融資面においてメリットが得られます。
法人化する際は手間やコストもかかるため、全ての方に向いているわけではありません。メリットとデメリットをよく理解した上で、ご自分に合った投資方法を選択することが大切です。
本記事では、不動産投資初心者の方に向けて、法人で不動産投資をするメリット・デメリットや注意点を詳しく解説します。
1.不動産投資における法人化とは
不動産投資における法人化とは、自分で会社を設立し、その法人名義で不動産を購入・運用していく方法のことです。
一般的に、不動産投資は個人名義でスタートする方が多いものの、投資規模を拡大したり、節税対策を考えたりするタイミングで法人化を検討する方もよくみられます。
「法人化」と聞くと、難しそうなイメージを持つ方もいるかもしれません。しかし、社員が多数いるような大きな会社を設立するのではなく、社員一人でも設立・運営が可能な小規模の法人が中心です。設立する法人の形態としては、「合同会社（LLC）」や「株式会社」などのスタイルが採用されています。
法人として不動産投資を行う場合、税金の計算方法や経費として計上できる項目、融資の条件などが個人名義のものとは大きく異なります。また、法人化が全ての投資家にとって最適な方法とは限りません。投資の目的や規模、将来の計画によって、法人化すべきかどうかを慎重に検討することが大切です。
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2.法人として不動産投資を行うメリット
ここでは、不動産投資を法人で行う主なメリットを分かりやすく解説します。
①節税効果が高い
法人で不動産投資を始めると、税金の仕組みが個人の場合とは大きく変わってきます。
個人では収入が増えるほど所得税の税率も上がっていきますが、法人税は基本的に利益に対して一定の税率が適用されます。そのため、不動産投資でしっかり利益が出るようになったときは、法人の方が税金の負担を抑えやすくなるケースも少なくありません。
また、法人では自分や家族に支払う「役員報酬」も経費として計上できます。家族に仕事を手伝ってもらって報酬を分け合うことで、家族全体にかかる税負担も軽減できるでしょう。
このような税金のコントロールのしやすさは、法人ならではの大きなメリットといえます。
②計上できる経費の範囲が広い
法人で不動産投資を行うと、個人で投資をするよりも、経費として認められる支出の幅が広がるのも大きなメリットです。
例えば、法人の事務所として使うオフィスの家賃や出張の交通費、専門家に支払う税理士・弁護士費用なども経費として計上可能です。さらに、法人名義で契約した保険料や、社用車として使う車の維持費も経費として扱えます。
こうした費用を経費に計上することで、法人の課税所得を大幅に圧縮でき、結果的に税負担を抑えやすくなります。もちろん、全ての支出を経費にできるわけではありませんが、事業に必要な支出として認められる範囲が広いのは法人ならではの魅力といえるでしょう。
③金融機関からの融資を受けやすくなるケースがある
法人で不動産投資を行うと、金融機関による融資の審査方法が個人投資の場合とは少し変わってきます。
個人投資は、年収や勤務先、勤続年数など、融資申込者自身の「信用力」が重視されるのが特徴です。一方で、法人で投資をする際は、物件の収益力や今後の事業計画といった「事業としての成長性」が高く評価される傾向にあります。
例えば、複数の物件を所有して収入を安定させていく計画を立てていれば、「事業性が高い」と判断されて、大きな融資枠を用意してもらえる可能性が高まります。
これから物件をどんどん増やしていきたいと考えている方にとっては、法人の方が融資の選択肢が広がりやすくなるでしょう。
④不動産に相続税がかからない
個人名義で不動産を持っている場合、所有者が亡くなると不動産は相続人に引き継がれます。相続人は、不動産の評価額に応じた相続税を支払わなければなりません。
一方、法人名義で不動産を所有する場合、代表者が亡くなっても法人がそのまま不動産を持ち続けます。代表者が交代するだけであるため、不動産そのものに相続税は発生しません。法人での不動産投資は、長期的に資産運用をしていきたい方に向いている資産管理方法といえるでしょう。
⑤損失を繰り越せる期間が長めである
法人で不動産投資をするメリットの一つに、赤字が出ていたとしても長い期間にわたって繰り越せる点が挙げられます。
個人の青色申告では、赤字が出たときにその損失を最大3年先まで繰り越して、翌年以降の利益と相殺できます。しかし、法人の場合は、最大10年先まで繰り越すことが可能です。
例えば、初年度に急な修繕が必要になったり、空室で大赤字が出てしまったりしても、法人なら長期間にわたってそのマイナスを先送りできます。税金負担を減らしながら、黒字化を目指したい方におすすめです。
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3.法人で不動産投資を始めるときのデメリット・注意点
法人で不動産投資を行うデメリットや注意点をまとめて紹介しましょう。
①設立や維持・管理にコストがかかる
法人を設立する際は、会社の登記や書類の作成などで20〜30万円程度の初期費用が必要です。また、法人を設立した後も、毎年の決算や税務申告を行わなければならず、個人投資に比べて手続きも難しい傾向にあります。多くの方は税理士に依頼するため、税理士報酬も年間10〜30万円程度かかるのが一般的です。
法人名義にすると節税面で有利になるケースは多いものの、設立や運営にかかるコストもしっかりと見込んでおきましょう。
②損益通算ができない
個人の不動産投資では、仮に物件の運営が赤字になった場合、自分の給与など他の所得と損益通算をして税金を減らせます。損益通算とは、簡単にいうと「利益と損失を合算して税金を計算できる仕組み」のことです。
しかし、法人の場合は、個人の他の所得と損益通算をすることはできません。法人内の赤字は法人内でしか処理できず、個人の収入とは切り離されます。
投資の初期段階では設備投資や修繕費などで赤字になりやすいため、初めの数年は個人の方が税金面で有利になるケースも少なくありません。
③赤字でも法人住民税を支払わなければならない
個人投資では所得がゼロだと住民税も発生しませんが、法人は決算が赤字でも、法人住民税の「均等割」と呼ばれる最低限の税金が毎年課税されます。自治体ごとに定められた均等割額を納付しなければならず、一般的な小規模法人では年間7万円前後かかります。
法人化する際は、たとえ利益が出ていなくても発生するコストがあると理解しておきましょう。
4.まとめ
法人で不動産投資をすると、節税面や融資面で大きなメリットがある一方、設立や運営に手間や費用がかかります。また、投資の規模や将来の事業計画によって、個人と法人のどちらが適しているかは大きく異なります。焦らず、今の状況に合った方法を選ぶことが大切です。
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