築古アパートでも高く売れる？初心者向けリノベ投資の始め方と出口戦略

• 築古アパート

中古のアパートを購入・リノベーションして高値で売却する「リノベ投資」に興味はあるものの、古い物件で本当に利益が出せるのかと不安に感じている方も多いのではないでしょうか。

結論からお伝えすると、リノベ投資は、やり方次第でコストを抑えながらしっかり利益を出せます。重要なのは、不動産を購入する前から「どのように売却するか」という出口戦略を考えておくことです。

本記事では、不動産投資初心者の方に向けて、築古アパートを使ったリノベ投資の基本を分かりやすく解説します。

1. 中古アパートのリノベ投資が注目されている理由

リノベ投資は、「初期費用を抑えて将来的に高く売る」ことを目指せる投資スタイルです。特に、中古アパートは工夫次第で価値を高められるため、少ない資金で不動産投資を始めたい方たちからも注目されています。

ここでは、中古アパートのリノベ投資が注目されている3つの理由を詳しくみていきましょう。

①初期コストが低くて利回りが見込める

中古物件は新築に比べて価格が抑えられることから、同じ家賃収入でも投資額が少なく、利回りが高くなる傾向があります。

例えば、2,000万円で購入したアパートで年間200万円の家賃収入があれば、表面利回りは10％となります。これは、新築物件では実現が難しい水準といえるでしょう。

もちろん、築年数が古い物件には修繕費や空室リスクといった課題もありますが、事前に状態を見極めて購入すれば、収益性の高い投資につながります。

②リノベーションによって物件価値を高められる

オーナーの判断で間取りや内装を改善できるところも、中古アパートの強みです。例えば、単身者向けに使いやすい1Kへ改修したり、ファミリー層向けに収納を増やしたりと、ターゲット層に合わせて工夫できます。

このようなリノベーションは、入居者の満足度向上と空室対策にも効果的です。さらに、外観や内装、設備などを新しくすることで、売却時に「状態の良い物件」として評価されやすくなるでしょう。

③築古でもニーズのある立地ならチャンスが上がる

築古物件でも、立地が良ければ高い需要が見込めます。駅近や商業施設が整っているエリアなど、暮らしやすさを感じられる場所であれば、築年数より利便性が重視される傾向があるためです。

また、中古物件の多くはインフラが整った既存住宅地にあり、新築より好立地で手に入るケースも少なくありません。リノベーションと組み合わせれば、賃貸でも売却でも有利に働く「出口戦略のとりやすい資産」となるでしょう。

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2.失敗しないために知っておきたい投資用中古物件選びのポイント

中古アパートを購入する際、価格や利回りだけに注目して物件を選んでしまうと、後々思わぬリスクに直面する恐れがあります。ここでは、初心者でも安心して購入判断ができるように、事前に確認すべき4つのポイントを解説しましょう。

①入居者目線で立地をチェックする

物件の立地は、空室リスクや家賃水準を大きく左右する重要なポイントです。駅やスーパー、学校、病院など生活に必要な施設が周辺にあるかを確認し、入居者目線で「住みやすいかどうか」を見極めましょう。

例えば、単身者向けなら駅近や飲食店が多いエリア、ファミリー層なら公園や学校の近くといったように、ターゲット層のニーズに合った場所かどうかがポイントとなります。

②建物の劣化や修繕履歴を確認する

築古アパートでは、建物の状態が今後の維持費や運用に大きく影響します。外壁のひびや屋根の劣化、配管の老朽化などがないかを確認するとともに、修繕履歴も併せてチェックしておくと安心です。

特に、築30年以上の物件は、過去のメンテナンス状況を見ることで「管理の丁寧さ」も判断できます。見た目だけでなく、将来的な修繕コストを把握しておきましょう。

③土地の条件と再建築の可否を調べる

物件だけでなく、土地の使いやすさもチェックすべきポイントです。再建築不可の物件や、前面道路が狭く法令による制限が強い土地は、将来的な売却や活用に制限が出る恐れがあります。

用途地域や建ぺい率・容積率などがリノベの自由度や売却時のネックにならないか、事前に確認しておきましょう。

④購入時から「売るときのこと」を想定する

出口戦略とは「この物件をいつ、誰に、どのくらいで売るか」を考えておくことです。この観点で物件を選べば、将来の売却で損をするリスクを減らせます。

「自分が買い手だったらこの物件を選ぶか？」という視点を持ち、立地や修繕状況、入居率などから売却時の魅力もチェックしてください。投資は買って運用するだけではなく、運用後に売却することで初めて完結するものだと覚えておきましょう。

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3.リノベで価値を上げる！高値で売るためにやるべきこと

ここでは、高値売却を狙うために、不動産投資初心者が意識すべきリノベーションのコツを3つ紹介します。

①改修は全体ではなくポイント重視が基本

築古アパートのリノベーションは、必要な箇所に絞りましょう。全てを新しくしようとすると費用がかさみ、売却時に回収しきれない恐れもあるためです。

「どこに手を入れれば物件の価値が高まるか」を見極め、重点的にリノベーションを行うことが、高値売却につながります。

特に、キッチン・トイレ・浴室などの水回りや、床・壁など見た目の印象に関わる場所は、優先的に改善したいところです。清潔感が増し、入居者や買い手に好印象を与えられるでしょう。

②機能性を意識する

築古物件では、「使いやすそう」と感じさせることがとても大切です。壁紙や床はシンプルで落ち着いた色合いにし、万人受けする内装に仕上げると、内見時の印象が良くなります。

また、次のような人気設備は、前向きに導入を検討するのがおすすめです。

上記のようなニーズが高い機能を付け加えることで、「この物件ならすぐに使えそう」と買い手に思ってもらえる物件に近づくでしょう。

③できるだけ満室状態で売却して「収益性の高さ」をアピールする

リノベーションによって見た目や設備を整えても、入居者がいなければ、売却時に「収益物件」としての魅力は伝わりません。そのため、リノベーション後はなるべく早いタイミングで満室状態に近づけることが大切です。

空室率が低い物件は、安定した収益が得られると評価されやすく、買い手にとっても「すぐに家賃収入が見込める安心な投資先」として魅力が高まります。また、金融機関の融資審査でも高稼働物件は有利に働きやすく、売却交渉もスムーズに進むことが期待できます。

リノベーション後は、入居者の募集活動を積極的に行っていきましょう。

4.まとめ

築年数の古いアパートでも、リノベーションによって魅力を高めることで「売却できる物件」に仕上げられます。

ただし、リノベ投資を成功させるためには、物件選びから出口戦略まで全体の流れを考えて進めていくことが重要です。特に、売却を見据えた準備をしておくことで、想定より高値で売却できたというケースは少なくありません。

中古アパートの売却に強い不動産会社に相談すれば、初心者でも安心して投資を進められるでしょう。埼玉を中心にサービスを展開する「ハウスウェル」では、収益物件の価値診断からリノベーションのアドバイス、売却戦略の立案まで、お客様の投資目的に合わせた丁寧なサポートを行っています。

「どのような物件を選べばいいの？」「いつ売却すべき？」といった不安や疑問をお持ちの方は、ぜひ一度ハウスウェルにご相談ください。

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