【初心者向け】不動産投資ローン審査を通るには？金融機関が見ている5つのポイント

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「不動産投資に挑戦してみたいけれど、ローン審査が心配」という方も多いはずです。不動産投資ローンと住宅ローンの違いや、金融機関が不動産投資のローン審査において重要視するポイントを知りたい方も少なくないでしょう。

本記事では、不動産投資ローンの審査基準を分かりやすく解説します。初心者でも理解しやすい5つの重要ポイントを紹介しますので、ローン審査を通過するための準備にお役立てください。

1. 不動産投資ローンと住宅ローンの違いとは

不動産投資ローンと一般的な住宅ローンは、資金用途や審査基準、金利・借入条件など多くの点において違いがあります。ここでは、不動産投資ローンの概要を理解するために、両者の違いを詳しく見ていきましょう。

①借入目的の違い

不動産投資ローンと一般的な住宅ローンとの最大の違いは、借入目的にあります。

不動産投資ローンは「事業用ローン」と呼ばれ、アパートやマンション、ビルなどを購入し賃貸経営を行って家賃収入を得ることを目的にしています。

一方、住宅ローンは、借入を行う個人が住むための住宅を購入、もしくは増改築する際の「自己居住用の住宅購入」を目的としているのが特徴です。

つまり、一般的な住宅ローンは、賃貸経営を目的とした不動産の購入には利用できません。収益用不動産を購入する際は、不動産投資ローンを組まなければ重大な契約違反となるため注意が必要です。

②審査基準の違い

住宅ローンの審査では、年収、勤続年数、職業、信用情報といったローン申込者の「属性」を中心に評価されます。つまり、安定した収入や信用力が重視されるため、大手企業に勤務している方や公務員の方は有利となる場合が多いでしょう。

一方、不動産投資ローンでは、申込者の属性だけでなく、物件自体の「収益性」が重要な審査基準となります。購入予定の物件が安定した家賃収入を生み出せるのか、空室リスクはどの程度あるのか、さらには周辺エリアの賃貸需要はあるかといった細かなポイントが審査されるのです。

③金利・借入条件の違い

不動産投資ローンと住宅ローンでは、金利や借入条件にも大きな違いがあります。

住宅ローンは低金利で長期間にわたって返済するのが一般的ですが、不動産投資ローンの場合は金融機関側のリスクが高い分、金利が高めに設定される傾向があります。また、借入期間も住宅ローンより短めに設定されることが多く、融資額の上限や返済条件も厳しいのが特徴です。

さらに、不動産投資ローンでは、物件自体に担保設定をして、一定以上の頭金を用意することも求められます。金融機関は融資できる額を物件の価値や収益性に応じて決めるため、頭金の割合が多いほど審査に有利といえるでしょう。

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2. 金融機関がチェックする審査ポイント5つ

不動産投資ローンの審査では、金融機関が「申込者に融資をして問題がないか」をチェックするために、さまざまな審査項目を総合的に判断します。ここでは、金融機関が重要視する5つのポイントを詳しく解説しましょう。

①申込者の属性｜安定した職業・年収・勤続年数

不動産投資ローンの審査では、まず申込者本人の属性が厳しくチェックされます。

具体的には、勤務先や年収水準、勤続年数などが評価される項目です。それらの情報に加えて、預貯金額や投資信託など金融資産の有無も評価対象となります。

申し込む際にご自分の属性が弱いと感じる場合は、あらかじめ頭金を多めに用意したり、配偶者との共同名義で申し込んだりなどの対策を検討しましょう。

②物件の収益性｜利回り・立地・空室リスク

物件の収益性の有無も、不動産投資ローンにおける重要な審査項目です。

例えば、家賃収入がどの程度見込めるのか、どの程度の利回りで運用できるのか、そして立地条件や周辺の生活環境をもとに賃貸需要があるのかを厳しく審査されます。

空室リスクが低く、安定した入居が見込める物件は、もちろん評価が高くなります。物件の詳細や収支計画書の提出が求められるため、しっかりとした事前準備が必要です。

③自己資金（頭金）｜金融機関のリスクの大きさ

住宅ローンを組む際と同様、自己資金（頭金）の多さも金融機関が重要視するポイントです。頭金をたくさん準備すればするほど、金融機関のリスクは軽減され、審査通過の可能性が高まります。

一般的に、不動産投資初心者の場合は、物件価格の10〜30%程度の頭金を用意すると安心できるとされています。頭金が少ない場合は、融資額が減額されたり、審査に通らなかったりする恐れもあると覚えておきましょう。

④物件の担保価値や収益性

購入予定の投資用物件に融資額に見合った担保価値があるかどうかも、審査において重要なポイントです。物件の担保評価が低いと、金融機関から「返済が滞った場合に資金を回収できない」と判断されるため、審査に不利に働きます。

また、担保評価だけでなく、物件自体の収益性や将来的な価値も重要視されます。不動産投資初心者の場合は、まず小規模で収益性が安定した物件からスタートしたり、不動産投資の専門家に相談して準備を進めたりしながら、少しでもリスクを軽減できるように工夫することが大切です。

⑤他ローンの借入額と返済遅延状況

申込者の住宅ローンやカードローンなどの借入状況や返済状況も、審査に大きく影響を与えるポイントです。

年収に対する年間返済額の割合である「返済負担率」が高すぎると、返済能力がないと判断され、審査を通過できない恐れもあります。

さらに、過去に支払いを延滞した経験があったり、債務整理をしたりなど信用情報に何かしら傷がある場合も、審査に悪影響が出るでしょう。審査に申し込む前に、CIC（信用情報機関）やJICC（日本信用情報機構）などで自身の信用情報を確認しておくと安心です。

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3.まとめ

不動産投資ローンには、一般的な住宅ローン以上にさまざまな審査項目が存在します。申込者の属性だけでなく、投資用物件の利回りや空室リスク、物件の担保価値、さらには他の借入額や信用情報まで厳しくチェックされるでしょう。

不動産投資初心者の方にとっては、これらのポイントをまとめて理解するのはとても難しいかもしれません。しかし、事前に自身の信用情報を確認し、頭金を多めに用意して収益性の高い物件を選ぶことで、審査通過の可能性を大幅に高められます。

さらに審査の通過率を上げるためには、信頼できる不動産会社のサポートが必要不可欠です。

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