【不動産投資】空室リスクを減らすには？賃貸需要の高い立地・エリアの選び方

• 空室リスク

不動産投資で安定した収益を得るためには、入居者が継続的に住んでくれること、つまり「空室リスク」をいかに減らすかが重要です。特に、不動産投資初心者の方にとって、物件のエリア選びは成功と失敗を分ける大切なポイントといえるでしょう。

本記事では、不動産投資において空室リスクが生まれる原因や、賃貸需要の高いエリアの見極め方を詳しく解説します。

1. 空室リスクは「エリア選び」で防げる

不動産投資をする上で最も避けたいのは、投資用物件を購入したものの借り手がつかずに、空室の状態が続いてしまうことです。

空室期間中は家賃収入が得られない一方で、ローン返済や管理費、固定資産税といった維持コストは継続して発生します。そのような事態に陥らないためには、空室になりにくい物件、すなわち「賃貸需要が高い立地の物件」を選ぶことが大切です。

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2. 空室リスクが発生する主な原因

空室リスクは偶然的に発生するのではなく、物件やエリアに原因があるケースがほとんどです。ここでは、不動産投資初心者の方が見落としがちな、空室リスクにつながる3つのポイントを紹介します。

①需要が見込めない立地

物件の立地は、空室リスクに直結する条件です。

具体的には、次のような物件は入居希望者から敬遠される傾向にあります。

これらの立地条件の物件は日常生活の利便性を下げる恐れがあるため、空室リスクが高くなりやすいでしょう。

②間取りや設備がニーズに合っていない

物件の間取りや設備が入居希望者のニーズとマッチしていない場合も、空室リスクが高まります。

具体的には、次のような物件は入居希望者から敬遠されやすいといえます。

また、学生街のエリアにファミリー向けの間取りの物件を購入しても、入居者は見つかりづらいでしょう。投資用不動産を検討する際は、ターゲットとなる入居者層のライフスタイルに合わせた間取りや設備を備えた物件を選ぶことが大切です。

③家賃が相場より高すぎる・低すぎる

不動産投資をする上で空室リスクを回避するためには、エリア選びや物件選びと同じように、家賃設定も重要なポイントです。

例えば、周辺の相場と比べて家賃が高すぎる場合、同じ条件でもっと安い物件を探したいと思うのが借り手の心理でしょう。一方で、相場より極端に安すぎる家賃を設定してしまうと「事故物件では？」「なにか欠陥があるのでは？」などと不信感を抱かれかねません。

家賃はただ下げればよいというものではなく、「立地」「設備」「築年数」を踏まえ、バランスの取れた金額を設定する必要があります。

3. 賃貸需要が高いエリアの特徴とは？

不動産投資で安定した賃料収入を得るためには、空室が出にくいエリアに物件を持つことが重要です。ここでは、賃貸需要の高いエリアに共通する3つの特徴をお伝えします。

①交通の利便性が高い

主要駅や最寄りのバス停からの距離は、借り手が重視するポイントです。アパートやマンション経営においては、最寄駅から徒歩10分圏内であるかどうかで、入居率が大きく変動する可能性があります。

賃貸経営をする際、次のような条件を満たすエリアは高い需要が見込まれるでしょう。

②周辺の生活利便施設が充実している

いくら交通アクセスが良い物件であっても、日常生活に必要な施設が近くにないと、入居者はなかなか定着しません。少しでも長く住んでもらうために、暮らしやすい環境であるかもチェックしましょう。

具体的には、次のような施設が徒歩圏内にあることが理想的です。

これらの生活利便施設がそろっていると、女性の単身世帯やファミリー層からの人気が高まるでしょう。

③人口流入や再開発が進む地域

ここ最近人口が増えている、もしくは今後増加が見込まれているエリアは、賃貸需要が安定する傾向にあります。特に、再開発が進んでいるエリアは、駅や商業施設が新設されることで注目度が上がり、物件自体の価値が上昇する可能性もあるでしょう。

ただし、再開発が進むエリアであっても、短期的な注目度だけで判断せず、将来的に安定した賃貸需要が見込めるかを慎重に見極めなければなりません。

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4. 初心者にもできる！賃貸需要の高いエリアの見分け方

エリア選びによって空室リスクを減らせると理解できていても、実際に高い賃貸需要を維持できるエリアを見極めるのはとても難しいものです。

ここでは、不動産投資初心者の方でもできる、賃貸需要のあるエリアの見分け方を3つご紹介します。

①人口動態をチェックする

まずは、対象となるエリアでどの程度の人たちが生活しているかをチェックしましょう。

人口が増加しているエリアや人口が安定しているエリアは、一定の入居希望者が見込めます。特に、転入者が多い場合は、継続的な賃貸需要が期待できるでしょう。例えば、都心へのアクセスが良いエリアでは、ファミリー層や若年層の流入が続いています。

地方都市でも、再開発が進んでいるエリアは一定の賃貸需要が見込まれています。自治体の人口統計や住宅関連サイトを見て、人口数や転入者数を確認してみましょう。

②大手賃貸サイトで掲載状況を確認する

大手の賃貸情報サイトに掲載されている情報を元に、賃貸需要をリサーチすることも可能です。サイトによっては、エリアごとに空室率を掲載していたり、入居者層別の人気設備を紹介していたりなど、不動産投資を検討している方にとってありがたい情報を発信しています。

実際に気になるエリアの物件を検索して、次のようなポイントをチェックするのもおすすめです。

これらの情報から、対象地域の賃貸需要の高さをある程度予測できるでしょう。

③不動産会社に相談する

インターネット上の情報だけで判断できない場合は、投資を検討しているエリアに詳しい不動産会社に相談するのがおすすめです。

地域密着型のサービスを提供する不動産会社は、そのエリア特有の賃貸ニーズや人気の設備・間取りなどを把握しています。実際の空室物件の数や家賃設定なども確認できるため、よりリアルな判断材料が得られるでしょう。

5.まとめ

不動産投資で安定した家賃収入を得るためには、物件の「エリア選び」が重要です。しかし、不動産投資初心者の方にはエリア分析が難しいケースもあるでしょう。そんなときに頼りになるのが、地域密着型の不動産会社です。

埼玉県を中心に豊富な実績を持つ「ハウスウェル」では、地域の不動産市場に精通した専門スタッフが、空室リスクを抑える物件選定から収益計画の策定まで、ワンストップで丁寧にサポートいたします。

不動産投資を始めたい方や埼玉や東京、神奈川など首都圏で投資用物件を探している方は、お気軽にご相談ください。

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