法人として不動産を売却するメリットとは？法人と個人の税金の違いや特徴を解説<

• 不動産売却
• 法人

不動産売却で得られる利益は、「個人」もしくは「法人」で売却するかによって、課税方法や税率、経費処理の仕方が大きく異なります。 

本記事では、不動産投資を行う投資家の方に向けて、個人と法人での売却時における税金の違いや法人売却のメリット・デメリット、具体的な節税対策まで解説します。 

不動産を法人・個人で売却する違いは？

不動産を法人名義と個人名義で売却する際の違いは、次のとおりです。 

法人での不動産売却の特徴とメリット・デメリット

法人名義の不動産を売却した場合、譲渡益は「法人所得」として計上されます。税金は会社として得た全ての売り上げを合算した額に対して課されるため、不動産売却による利益は会社の業績や経営自体に関わってきます。 

例えば、購入時よりも安い価格で不動産を売却すると、不動産売却の事業での損失とみなされ、会社全体の経営にマイナスの影響を与えてしまう恐れもあるでしょう。そのため、売却額と購入時の価格、そして会社の売り上げを総合的に考慮しなければなりません。 

課税対象となる税金の種類は、以下のとおりです。 

法人名義の場合、個人名義の不動産では支払わない税金も課税されると理解しておく必要があります。しかし、個人所有の不動産とは異なり、一律の税率が適用されるため、売却益や所有する年数によっては法人名義の方がお得に売却できるケースもあるでしょう。 

また、法人名義の不動産を売却する際は、さまざまな経費を計上できたり、損益通算が柔軟にできたりする点が大きなメリットです。例えば、売却時に必要な広告費や仲介手数料、管理費、建物の減価償却費なども経費として計上できますし、法人内の他事業で出た赤字と通算することも可能です。 

さらに、個人も法人も原則として不動産を引き渡した日を基準に売上が計上されますが、法人名義の場合は、例外として売買契約の締結日を売却日としても問題ないとされています。そのため、比較的決算期との調整がしやすく、税金のタイミングをコントロールしやすい点もうれしいポイントです。 

個人で不動産売却する場合

個人名義の不動産を売却すると、譲渡所得に対して以下の税金が課されます。 

特に注意すべきなのが、不動産の所有期間によって税率が大きく変わる点です。 

所有期間が5年を超える「長期譲渡」と5年以下の「短期譲渡」の税率は、次のように異なります。 

※2037年まで、復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1％を併せて納付する必要あり 

個人所有の不動産を売却する際は、不動産価格の全額が支払われた「引渡日」が売却の基準日として扱われるケースが一般的です。そのため、売却した年度内の所得と合算されると覚えておきましょう。 

また、不動産の売却益が「譲渡所得」という独立した所得区分であることから、給与所得や事業所得との損益通算はできません。賃貸物件のような投資用不動産を売却して損失が出た場合でも、他の所得とは通算できないため注意が必要です。たとえ売却時に赤字となったとしても、節税効果を得にくい点が大きなデメリットです。 

ただし、マイホームに住宅ローンが残っている状態で売却し、売却額よりローン残高の方が多くなると「譲渡損失」が発生します。このような場合、個人所有の不動産に限って使える特別な控除制度があります。 

不動産の用途や所有の形態によっては、個人で持っていた方が税制上有利になるケースもあると理解しておきましょう。 

不動産の法人売却を検討している方は、ハウスウェルに相談しませんか？お問い合わせはこちら 

不動産の法人売却における節税対策

ここでは、法人名義の不動産を売却する際に覚えておきたい節税対策を3つご紹介します。 

①新規物件を購入する

不動産売却で得た利益は、そのままの状態だと課税対象になります。しかし、その売却益を使って新たな収益物件を購入すれば、減価償却費を計上できるため、課税対象額を減らすことが可能です。 

ただし、減価償却できない物件や償却率の低い物件では、あまり大きな節税効果は期待できません。高い節税効果を希望する場合は、耐用年数の短い木造物件や軽量鉄骨の物件を選ぶのがおすすめです。初年度から大きな減価償却の恩恵を受けられ、税負担を軽減できます。 

新規物件の購入は、単なる節税対策だけでなく、法人としての資産拡大にもつなげられる重要な戦略といえるでしょう。 

②不動産売却で得た利益を分散させる

法人の利益はそのまま法人税の対象となりますが、他の利益に分散することで税率を下げられます。例えば、役員の退職金を支払ったり、法人の代表者に報酬を支給したりすると、法人の利益を減らすと同時に所得を個人側に移すことが可能です。 

ただし、報酬や退職金を受け取った側も課税対象になるため、課税金額が抑えられるかどうかを事前に確認しておきましょう。 

③特別償却できる設備投資を検討する

法人名義の不動産を売却した際の節税対策として、「特別償却」の対象となる設備への投資が挙げられます。 

特別償却とは、一定の要件を満たした固定資産を取得する際に、通常の減価償却費に追加の特別償却額を計上できる優遇制度です。設備投資の初年度から大きめの減価償却費を計上できるため、早いタイミングで投資コストを回収しやすいというメリットがあります。 

やり方次第では、法人利益を実質的にゼロに近づけることもできるでしょう。特別償却を活用することは今後の事業効率にも直結するため、税制上の恩恵を受けられるだけでなく、業務改善や競争力アップも見込めます。

不動産投資にまつわるお悩みはハウスウェルにお任せください！お問い合わせはこちら  

まとめ

法人名義の不動産売却では、やり方次第で高い節税効果が期待できます。本記事でご紹介した節税対策をうまく組み合わせれば、税負担を軽減しながらさらなる設備強化への投資もできるでしょう。 

ただし、全てのケースにおいて法人化が向いている訳ではありません。それぞれの投資スタイルや資産規模に合った投資方法を選択することが大切です。 

不動産投資を検討している方や、現在投資をしている不動産の運用についてお悩みの方は、ぜひハウスウェルにご相談ください。投資に最適な物件の紹介からリフォーム提案・施工まで、ワンストップで投資家の方達をサポートいたします。お気軽にお問い合わせください。 

信頼できる不動産会社をお探しの方は、ハウスウェルにお任せください！ぜひご覧ください