相続した不動産を売却・運用するメリット・デメリットとは？相続税対策も詳しく解説

• 相続税対策

親族が亡くなり、資産を相続する際に、突然不動産を受け継いだという経験をされた方も多いはずです。その際、売却して現金化すべきか、それとも賃貸などで活用すべきか判断に迷うケースもあるでしょう。 

本記事では、不動産を相続したときに「売却」と「運用」のどちらを選択すべきかを分かりやすく解説します。具体的な節税方法にも触れるので、これから不動産を相続する可能性がある方はぜひ参考にしてください。 

不動産を相続したら売却と運用のどちらを選択すべき？

相続した不動産をどうするか迷ったとき、多くの方がまず考えるのは「売って現金化する」ことでしょう。たしかに、現金にすれば相続人同士で資産を分けやすく、使い道も自由になります。 

しかし、不動産は「持ち続けて活用する」ことで、長期的な視点で見ると大きなメリットが得られる可能性もあります。 

次の章からは、相続した不動産を売却するケースと運用するケースに分けて、それぞれのメリット・デメリットを解説します。具体的に比較・検討して最適な方法を選択しましょう。 

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相続した不動産を売却するメリット・デメリット

相続した不動産を売却するメリットとデメリットを詳しく解説します。 

売却をして現金化することで、相続人同士で揉めることなく不公平感のない遺産分割ができるでしょう。また、まとまった現金を得られれば、相続税やその他必要な費用を工面できます。さらに、不動産を所有することで生じる管理の手間や費用などの負担からも解放されるでしょう。 

一方で、不動産を保有すると対象となる「相続税評価額の軽減」の恩恵を受けられなくなります。また、不動産を売却するタイミングによっては、景気動向や金利といったさまざまな要因が絡み、希望価格で取引できない恐れもあります。 

なかには、思い出の詰まった家や土地を手放すことに寂しさや虚しさを感じてしまうケースもあるでしょう。 

①相続した不動産を売却した方がよいケース

相続した不動産を売却した方がよい代表的な例は、次のとおりです。 

上記のようなケースは、運用ではなく売却をして現金化した方がよいでしょう。特に、相続税を支払う現金が手元になかったり、活用しづらい不動産を相続したりした場合は、なるべく早いタイミングでの売却を検討するのがおすすめです。 

相続した不動産を運用するメリット・デメリット

相続した不動産を運用するメリットとデメリットは、次のとおりです。 

財産を相続する際、現金よりも、同じ価値の不動産を相続した方が相続税を抑えられます。これは、不動産の相続税評価額が不動産の時価よりも低く評価されることが理由です。一般的に、時価の8割程度で計算されるケースが多くみられます。 

また、賃貸物件として不動産を活用すると、相続税評価額をさらに下げられるのも大きなメリットです。居住用宅地や事業用宅地、貸付事業用宅地を相続した場合は、条件次第で小規模宅地等の特例の対象となります。 

一方、相続した不動産を運用するデメリットは、不動産の管理・維持に手間やコスがかかる点です。固定資産税や火災保険のようなランニングコストに加えて、修繕費や設備の購入費なども定期的に発生します。 

また、不動産は換金性が低いという点も懸念すべきポイントです。現金化したい場合は、買い手を見つけて売却しなければなりません。 

さらに、遺産分割の際にトラブルが生じやすい点にも注意が必要です。不動産を共同で所有することもできますが、揉め事につながるケースが多くみられます。 

①相続した不動産を運用した方が良いケース

相続した不動産を運用すべきケースは、次のとおりです。 

駅や商業施設の近くなど人口が多くて活気のあるエリアの土地は、賃貸需要が高く、空室リスクを低く抑えられる傾向にあります。また、定期的な家賃収入を得て収益を上げたいと考える人や、土地を手放すことに抵抗がある人も、不動産を運用した方がよいでしょう。 

なかでも、とにかく節税対策を講じたいという人は、相続した不動産を賃貸物件として貸し出してより高い節税効果を狙うのがおすすめです。 

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相続税対策で不動産を活用する方法

ここからは、不動産を活用して相続税対策をする3つの方法を紹介します。 

①事業として不動産投資を行う

相続した土地や建物は、ただ所有するのではなく賃貸経営という「事業」として活用することで、相続税の評価額をさらに下げる効果が期待できます。また、賃貸経営は相続税対策になるだけでなく、安定した家賃収入を得られるというメリットもあります。 

ただし、空室リスクや管理の手間なども考慮する必要があると覚えておきましょう。 

②不動産賃貸業を法人化する

不動産賃貸業の法人化とは、文字どおり個人で営んでいる不動産賃貸業を法人化することです。法人化すると個人として所有する財産を減らせるだけでなく、財産の増加も抑制できるため、贈与税や相続税の節税につながります。 

③不動産を生前贈与する

「相続時精算課税制度」を使って生前贈与をすることで、相続税を節税できる場合があります。 

相続時精算課税制度とは、60歳以上の父母または祖父母から18歳以上の子または孫へ財産を贈与する際に、合計2,500万円までであれば贈与税が発生しないという制度です。また、贈与の合計額が2,500万円を超えた場合でも、一律20％までしか課税されません。 

贈与税は、贈与した時点の不動産評価額で計算されます。今後値上がりが期待される不動産であれば、生前贈与をしておくことで大幅な節税効果が期待できるでしょう。 

まとめ

不動産を相続したときに「売却」と「運用」のどちらを選択すべきかを、詳しく解説しました。相続する際の状況や相続人の意向によって、売却すべきか、運用すべきかは異なります。 

相続した不動産をどうするか迷ったら、まずは活用できる可能性がないかを検討してみましょう。 

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