（投資）「不動産投資の損益分岐点とは？高利回り物件を見極める方法を徹底解説！

• 損益分岐点
• 高利回り物件

将来のために投資を始めたいと考えている方に注目されている選択肢の一つとして、「不動産投資」があります。しかし、「家賃収入だけで安心できるのかな？」「損をしないために必要な考え方を知りたい」と感じている方も多いでしょう。 

不動産投資で利益を出す際の大切なポイントは「損益分岐点」です。損益分岐点は、投資にかかる費用と収入のバランスを見極めるための大切な指標となります。 

本記事では、不動産投資における損益分岐点の基本から計算方法、さらには高利回り物件の見極め方まで分かりやすく解説します。 

損益分岐点とは

損益分岐点とは、売上高とコストがちょうど同じ額になる状態を指す言葉です。「BEP（Break Even Point）」とも呼ばれ、数式で表すと「売上高＝費用」となり、黒字と赤字のボーダーラインとされています。 

損益分岐点を過ぎたタイミングから運用コストを上手に削減していけば、その分利益が上がります。 

損益分岐点は、企業の経営状態をチェックする際に用いられるだけでなく、不動産投資においても利益を確保するために活用されている重要な指標です。「家賃収入から管理費やローン返済、税金などを差し引いた結果、収支がプラスになるライン」を明確にすれば、投資のリスクを抑えられるでしょう。

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不動産投資における損益分岐点

不動産投資では、主に次の2つの収益が得られます。 

インカムゲインとは、資産を保有することで継続・安定して得られる収入のことです。例えば、株式や不動産などを保有していることで定期的に得られる配当金や家賃収入が該当します。 

不動産投資の運用時における損益分岐点とは、売上高にあたる家賃収入と、コストにあたる管理手数料やローン返済額などの支出総額が同額になるポイントを意味します。 

キャピタルゲインとは、資産を売却した際に得られる値上がり益（売買差益）です。つまり、「安く買って高く売る」ことで得られる利益を指します。 

不動産の売却時における損益分岐点とは、売却益や売却までに得た家賃収入の合計額と、物件の購入費用や運用時のランニングコストなどの支出の合計額が同額になるポイントを意味します。 

このように、損益分岐点は、収入と経費を比較し、どの程度まで費用をかけても利益が出るのかを見極める際の大切な目安です。 

不動産投資における損益分岐点の計算方法

不動産投資における損益分岐点の計算方法を、運用時と売却時の2パターンに分けて紹介します。 
 

運用時の計算方法

不動産投資における運用時の損益分岐点は、家賃収入と諸経費およびローン返済額から「入居率」を算出して求めます。 

具体的な計算方法は、以下のとおりです。 

例えば、下記のケースでは、損益分岐点となる入居率を次のように求めます。 

（100万円＋30万円）÷200万円×100＝65％ 

計算結果より、1年間のなかで65％以上の入居率を維持できれば利益を得られることが分かりました。 

売却時の計算方法

不動産の売却時には、購入費用や運用期間中の支出、そして売却益を全て含めて損益を計算する必要があります。 

売却時の損益分岐点は、次のように計算します。 

以下のケースを例に、売却時の損益分岐点を求めてみましょう。 

上記のように投資用不動産を10年にわたって所有した場合、想定される家賃収入は「200万円×10年間＝2,000万円」となります。 

また、運用支出は「130万円（ローン返済額100万円＋諸経費30万円）×10年間＝1,300万円」です。さらに、購入時と売却時の諸経費およびローン残債返済額を加えると、「1,300万円＋100万円＋50万円＋1000万円＝2,450万円」が総支出額となります。 

10年間で想定される家賃収入は2,000万円なので、このケースでは、10年後に450万円以上の価格で売却できれば利益を得られるというわけです。 

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高利回り物件の特徴と見極め方

高利回りの物件を選ぶと、短期間で損益分岐点を超え、より早く利益を得られる可能性が高まります。 

利回りが高いということは、投資金額に対して大きな利益を見込めることを意味します。利回りが高い分、投資額の回収がしやすくなり、投資開始から短期間で損益分岐点を超えることが期待されます。 

ここでは、不動産投資をする際に知っておきたい高利回り物件の特徴を解説しましょう。 

①地価が低いエリアにある

地価が低いエリアにある物件は、取得費用を抑えられるため、利回りが高くなる傾向があります。特に、都心から離れた地方や再開発が進んでいないエリアは土地代が安価なケースが多く、利回り重視で投資をしたい方におすすめです。 

ただし、地価が安い分、空室リスクや賃料下落のリスクも伴います。投資対象エリアの人口動態やインフラ整備計画を確認し、不動産を慎重に選定することが重要です。 

②建物価格が安い

建物価格が安い物件も、高利回りを実現しやすいでしょう。中古物件や築古物件は、取得費用が低く抑えられるというメリットがあります。 

ただし、築古物件には修繕費が発生したり、空室リスクが高くなったりなど、利回りが低下するリスクもあります。購入後に大規模な修繕やリノベーションが必要となるケースもあるため、購入前にホームインスペクションを実施し、建物の資産価値を適切に評価することが重要です。 

③管理コストを抑えられる物件である

不動産投資をする際、管理コストをいかに抑えられるかも利回りを左右する大きなポイントです。 

適切な経営努力によってコスト削減を実現できている場合は、問題ありません。しかし、賃貸経営にかかる管理手数料や修繕積立金といった必要経費を準備しないでいると、将来的に高額な支出が発生する恐れがあります。 

管理コストの削減ばかりを優先していては、入居者離れを招いてしまい、空室率アップにつながりかねません。入居者満足度を保ちつつ無駄な管理コストを減らすことが、高利回り物件に近づく方法といえるでしょう。維持管理費が適切に設定できているかを確認することも大切です。 

まとめ

不動産投資で成功するためには、損益分岐点の概要や計算方法を把握し、収支のバランスを理解することが大切です。利回りの高さだけでなく、空室リスクや災害リスク、将来の資産価値まで総合的に判断して物件を選んでいきましょう。 

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