で相談
【マンション投資】築古物件と新築物件はどちらがおすすめ？メリット・デメリット
不動産投資に興味がある人のなかには、築古物件と新築物件のどちらに投資すべきかと悩んでいる人もいるでしょう。どちらの物件にもメリットとデメリットがあり、投資スタイルや目的によって投資すべき物件は大きく異なります。
本記事では、築古物件と新築物件をそれぞれ投資物件とするメリット・デメリットを解説します。築古・新築を選ぶ判断基準も併せて紹介するので、ぜひ参考にしてください。
築古物件で不動産投資をするメリット
築古物件で不動産投資をするメリットは、次のとおりです。
| ・初期投資額が低い ・家賃収入が比較的安定しやすい ・利回りが高い |
それぞれの内容について詳しくみていきましょう。
①初期投資額が低い
築古物件は、新築物件に比べて初期投資額が安い傾向にあります。同じエリアであれば、新築物件よりも割安な価格で購入できるでしょう。物件価格が抑えられれば、複数の物件投資も検討できるはずです。
②家賃収入が比較的安定しやすい
築古物件は、すでに賃貸需要があるケースや価格が下がりきっているケースが多いため、今後の資産価値の下落リスクが低い傾向にあります。リフォームやリノベーションを行うことで、たとえ築年数が古くても高い水準の家賃を維持、もしくはさらに高い家賃を設定できる場合もあるでしょう。
③利回りが高い
築古物件は購入価格が低い傾向にあるため、家賃収入に対する投資利回りが高くなることが期待できます。 投資効率を重視したい方にとっては、とても大きなメリットといえるでしょう。
投資用不動産をお探しの方は、ハウスウェルに相談しませんか？お問い合わせはこちら
築古物件で不動産投資をするデメリット
築古物件で不動産投資をするデメリットは、次のとおりです。
| ・修繕費がかさむ ・融資条件は厳しくなる ・空室対策を工夫しなければならない |
それぞれの内容について詳しくみていきましょう。
①修繕費がかさむ
築古物件は、建物や設備の老朽化が進んでいる場合が多く、修繕費やリフォーム費が必要となる恐れがあります。特にキッチンや浴室などの水回り、電気設備、外壁などは大掛かりな工事となるケースがあるため、投資者にとって予期せぬ出費となりかねません。
②融資条件は厳しくなる
築年数が経っている築古物件は、金融機関からの融資を受けづらい傾向にあります。
最近の傾向として、不動産融資の返済期間は、残存耐用年数を基準に設定されるケースが多くみられます。残存耐用年数が短い物件であればあるほど、より短い期間で返済しなければなりません。
さらに、築古物件の融資では金利も高く設定されている場合が多いため、しっかりと資金計画を立てる必要があります。
③空室対策を工夫しなければならない
一般的に、築年数が古い物件になればなるほど人気が落ちるため、空室リスクは上昇します。競争率を高めるためには、家賃を下げたり、リフォームやリノベーションを施したりなどの対策が必要です。
ただし、費用対効果を考えた上で対策をしないとキャッシュフローが悪化する恐れがあるので、気をつけなければなりません。
新築物件で不動産投資をするメリット
新築物件で不動産投資をするメリットは、次のとおりです。
| ・空室リスクが少ない ・長期的な融資が期待できる ・当面の修繕費・管理費があまりかからない |
それぞれの内容について詳しくみていきましょう。
①空室リスクが少ない
新築物件は、高い家賃水準でありながら空室リスクが低く、安定した家賃収入を得られやすい点が大きなメリットです。
最新設備を備えた新築物件への入居を希望する人は多くいます。たとえ退去者が出ても、すぐに次の入居者が決まりやすいため、当面の間は安定した家賃収入が期待できるでしょう。
②長期的な融資が期待できる
金融機関からの融資を受ける場合、築年数が浅い物件であればあるほど返済期間を長く設定できる傾向にあります。
また、新築物件だと、減価償却費や税金についての優遇措置を受けやすい点もメリットです。税金対策を考慮した投資を希望する方にとって、魅力的な投資方法といえるでしょう。
③当面の修繕費・管理費があまりかからない
新築物件は初期状態が良好であるため、最初の10年ほどは大規模な修繕工事が必要ないケースがほとんどです。当面の修繕や維持管理にまつわるコストを軽減できるので、早い段階からの積み立てが可能で、長期修繕費用の計画を立てやすいのも大きなメリットといえるでしょう。
マンション投資なら、ハウスウェルにお任せください！お問い合わせはこちら
新築物件で不動産投資をするデメリット
新築物件で不動産投資をするデメリットは、次のとおりです。
| ・初期投資額が高くなりやすい ・利回りが低くなりやすい ・家賃収入がない状態で負担のみが発生する場合がある |
それぞれの内容について詳しくみていきましょう。
①初期投資額が高くなりやすい
新築物件は、築古物件に比べて購入価格が高額になりやすく、初期投資額も高くなりがちです。同じエリアの物件でも、築古物件と比べて数千万円単位で割高になるケースも多く、自己資金を多く用意する必要があります。
さらに、新築物件には一時的な価格の下落が起こるリスクがつきものです。将来的に売却する際に、期待したほどの利益を得られない恐れもあるでしょう。
②利回りが低くなりやすい
新築物件は、物件の購入価格が高額になりやすいため、家賃収入に対する利回りが低くなる傾向にあります。利回りの低さは不動産投資における収益性に悪影響を及ぼし、投資効率の悪さにもつながってしまうでしょう。
③家賃収入がない状態で負担のみが発生する場合がある
未入居の物件を購入した場合や土地を購入して新築マンションを建てる場合は、入居者が入るまで家賃収入がない状態で金利や広告費などを負担しなければなりません。キャッシュフローが悪化する恐れもあるため、注意が必要です。
まとめ
投資目的やそれぞれのオーナーの状況によって、築古物件と新築物件のどちらを選ぶべきかが大きく異なります。
短期的に安定したキャッシュフローを希望する場合は「築古物件」、長期的に安定して管理できる物件を希望する場合は「新築物件」の投資がおすすめです。
マンション投資に興味がある方は、ぜひハウスウェルにご相談ください。「総合不動産」として収益、売買、賃貸、管理、建設など、多方面からお客様の不動産投資をサポートいたします。
ご予算に合わせた投資用不動産の紹介はもちろん、リフォームやリノベーション工事まで、不動産にまつわるさまざまなサービスをワンストップで提供しておりますので、お気軽にお問い合わせください。
信頼できる不動産会社をお探しの方は、ハウスウェルにお任せください！ぜひご覧ください
記事一覧へ戻る