不動産投資では複数の物件を所有すべき？メリットや注意点を解説

• 不動産投資

長期的に安定した収入を得たいとお考えの方のなかには、不動産投資を検討している方もいるでしょう。不動産投資において順調に利益をあげられている場合には、複数の物件を所有するケースも多くみられます。 

本記事では、不動産投資において複数の物件を所有するメリットや注意点を分かりやすく解説します。不動産投資を検討している方や今後さらに投資用物件の購入を検討している方は、ぜひ参考にしてください。 

1.不動産投資における複数所有のメリット

複数の不動産投資物件を所有するメリットを詳しく解説します。 

①物件を増やせば収入や資産が増える

不動産投資物件を複数所有する最大のメリットは、物件数を増やせば増やすほど、家賃収入や資産が増えるということです。 

最近では副業として不動産投資を始める方も増えていますが、複数の物件で不動産投資を行えば、本業よりも高額な家賃収入を得られるケースもあるでしょう。 

不動産を購入する方のほとんどが、ローンを組んで購入します。実際はローンを完済しなければ「純資産」とはいえませんが、ローンが完済に近づけば近づくほど、所有する純資産が増えることを意味します。 

資産が増えれば、その分融資も受けやすくなり、結果としてさらなる投資用不動産の購入につながるでしょう。 

②リスク分散につながる

複数の物件で不動産投資をすることで、万が一のときのリスク分散ができる点も大きなメリットです。 

複数の物件を所有すると、次のようなリスク分散につながります。 

自然災害の多い日本において、台風や津波、震災などの自然災害によるリスクからは逃れられません。自然災害による修繕に多額の費用が必要となったり、修繕期間中に空室が発生したりするケースも考えられます。複数の場所に物件を所有することで、災害時のリスク分散につながるでしょう。 

また、災害のような特別な事情がない場合でも、物件周辺の環境変化や地域の過疎化などさまざまな理由によって不動産の需要は常に変化します。複数のエリアに物件を所有していれば、空室リスクや収入減のリスクを軽減することが可能です。 

③節税対策につながる

複数の物件を所有することで、節税効果も期待できます。ローンの金利や固定資産税、減価償却費など不動産投資の経費を計上して不動産所得がマイナスとなれば、所得税や住民税の減額につながるためです。 

例えば、不動産投資が事業として認められると「青色申告」の対象となり、控除額が最大65万円になります。一方、不動産投資が事業として認められない場合は、最高10万円までしか控除されないため注意が必要です。 

参照：国税庁｜ No.1373 事業としての不動産貸付けとそれ以外の不動産貸付けとの区分 

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2.複数の不動産投資物件を購入する際の条件

複数の不動産投資物件を購入したいとお考えの方は、次の2つの条件を満たしているかを確認しましょう。 

1軒目、もしくは1棟目の投資用物件のキャッシュフローを黒字の状態で維持していると、金融機関からの融資の審査が通りやすくなります。 

また、ある程度の自己資金がないと、新たな物件を購入できません。物件購入時に融資を受ける場合は、物件価格の10％から20％程度の頭金を入れるのが一般的です。また、頭金以外にも、仲介手数料や不動産取得税などの諸費用がかかります。 

十分な資金が手元にない場合は、まとまった自己資金を準備した上で2軒目の不動産を購入しましょう。 

3.投資用物件を複数所有する際の注意点

投資用不動産を複数所有する際の注意点を詳しく解説します。 

①管理・メンテナンス費用を積み立てておく

安定した不動産投資を行うためには、計画的な大規模修繕が欠かせません。入居者のニーズに合った設備や内装・外装でないと、競合物件に負けてしまい、空室率が高まったり、家賃の引き下げを検討しなければならなくなったりするリスクが高まります。 

また、想定外の修繕が発生した場合でもキャッシュで対応できるように、ある程度の資金を手元に残しておくことも大切です。メンテナンスや修繕にかかる費用を計画的に積み立てておきましょう。 

②キャッシュフローが悪化しないように注意する

不動産投資をする場合、金融機関からの融資を受けて、毎月高額なローン返済をしていくケースが大半です。収益性の低い不動産を購入して空室率が高まったり、プライベートで思わぬ出費がかさんだりすると、一気にキャッシュフローが悪化する恐れがあります。 

修繕費用の積み立てと同様、ある程度の現金を手元に残しておくことが大切です。不動産運用だけでなく、私生活においても、現金の増減を意識していきましょう。 

③空室リスクを回避する対策を心がける

投資用不動産を所有していることで、オーナーは常に空室リスクを抱えています。複数の不動産を所有すると、その分空室リスクが高まるため、少しでもリスクを回避するように心がけなければなりません。 

空室リスクを回避する具体的な対策は、次のとおりです。 

複数の不動産を所有していると、上記の対策を十分に取れない恐れがあります。物件を購入するタイミングから信頼できる不動産会社に相談し、連携しながら適切に管理していきましょう。 

④異なるエリア・タイプの物件を選ぶ

投資用物件を複数所有する場合は、リスク分散のために物件のエリアを分けたり、異なるタイプの不動産を所有したりなどの工夫が必要です。 

例えば、1つ目の不動産が学生向けのワンルームだとすると、2つ目は社会人向けの1LDKなどの物件タイプに変えることで空室リスクを回避できるでしょう。 

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4.まとめ

複数の投資用不動産を所有するメリットや注意点を分かりやすく解説しました。1軒だけ不動産を所有するよりも、複数の不動産を所有した方が大きなメリットを得られるケースがあります。しかし、適切な物件でないとキャッシュフローが悪化したり、管理・メンテナンス費用が想定以上にかかったりする恐れもあるため、慎重に物件を選ぶことが大切です。 

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