オーナーチェンジ物件とは？メリット・デメリットを徹底解説

• オーナーチェンジ物件

オーナーチェンジ物件とは、既に入居者がいる状態で売買される中古物件のことです。購入後すぐに家賃収入を得られる点が魅力ですが、いくつか注意すべき点も存在します。 

本記事では、オーナーチェンジ物件の仕組みやメリット・デメリット、購入を検討する際の重要なポイントについて詳しく解説します。 

1.オーナーチェンジ物件とは 

オーナーチェンジ物件とは、既に入居者がいる状態で売りに出される物件のことです。つまり、入居者はそのままで、所有権を持つオーナーが変わる物件を指します。 

オーナーチェンジ物件では、賃貸借契約書に記載されている権利や義務が、そのまま新しいオーナーに引き継がれるのが大きな特徴です。 

アパートやマンションなどを1棟ごと売却する場合は、複数の入居者がいることが多いため、オーナーチェンジ物件に該当するケースがほとんどです。一方で、区分マンションの1室や戸建ての売却で入居者がいない場合は、空室物件に該当します。 

2.売り主がオーナーチェンジ物件を売却する理由

家賃収入が発生している物件であるにもかかわらず、なぜオーナーは物件を売却するのでしょうか。売却する主な理由としては、次のようなものが考えられます。 

子どもの教育費やマイホームの購入費用など、オーナーの個人的な事情によって売却されることがあります。また、物件を取得した当初から一定のタイミングで売却することを前提に投資計画を立てているケースや、売却代金を事業拡大の資金に充てて新たな収益用物件を購入するケースなども見られます。 

上記のような売却理由であれば、物件購入を前向きに考えて問題ないでしょう。 

ただし、何かしらのトラブルが売却理由となっている場合は注意が必要です。なかでも、入居者同士のトラブルや近隣住民との揉め事などがある場合は、オーナーチェンジをしても問題が解決しないケースがほとんどです。 

オーナーチェンジ物件を購入する際は、売却理由を確認した上で購入すべきかどうかを判断しましょう。 

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3. オーナーチェンジ物件のメリット

オーナーチェンジ物件を購入するメリットを解説します。 

すぐに家賃収入を得られる

オーナーチェンジ物件は、購入時に既に入居者がいるため、購入後すぐに家賃収入を得られるのが大きなメリットです。新築物件や空室物件だと入居者募集を行う必要があり、空室期間中は家賃収入を得られません。 

不動産投資初心者の方でも、安心して始めやすい方法といえるでしょう。 

融資の審査に通りやすい

既に入居者がいる物件の場合は、収益性のある物件とみなされやすく、金融機関からの融資の審査が通りやすい傾向にあります。購入時のローンの審査を有利に進めたいとお考えの方にもおすすめです。 

初期費用を安く抑えられる

オーナーチェンジ物件では、既に物件の借り主に賃借権が発生しているため、新たなオーナーの権利に制限があるケースがほとんどです。そのため、新築物件や空室物件に比べて安い価格が設定されている場合が多く見られます。 

また、既に入居者がいるので購入時にリフォームをする必要もありません。さらに、空室物件や新築物件に比べて、入居者募集にかける時間やコストをかけずに済む点も大きなメリットです。 

このように、オーナーチェンジ物件は、初期費用をなるべく抑えて不動産投資をしたい方におすすめの方法といえるでしょう。 

運用計画が立てやすい

オーナーチェンジ物件は、前オーナーから過去の運用実績や管理ノウハウを引き継げるケースが多く、賃貸経営の収支計画や運用計画を立てやすい点も大きなメリットです。 

入居者の平均居住年数や、退去してから次の入居者が決まるまでの期間などのデータを参考にできるため、より具体的な運用計画を立てられるでしょう。より明確な収支計画を立てられれば、金融機関の融資審査も通りやすくなります。 

4. オーナーチェンジ物件のデメリット

オーナーチェンジ物件のデメリットを解説します。 

物件の瑕疵状態を把握しづらい

オーナーチェンジ物件の場合は、購入時に入居者がいるケースがほとんどのため、内覧が難しく物件や室内の状況を確認しづらい点がデメリットです。想定していた以上に部屋の内部や設備が劣化していたり、水回りのトラブルが発生していたりするリスクも考えられます。 

オーナーチェンジ物件の購入を検討している場合は、間取り図はもちろん、外観や共用部分の状態、過去のリフォームや修繕工事の履歴などを見て、できる限り物件の状況を把握しましょう。 

家賃設定や契約内容を引き継ぐ必要がある

オーナーチェンジ物件を購入した場合は、オーナーのみが変更となるため、前オーナーが設定していた家賃や締結していた契約内容をそのまま引き継がなければなりません。新しいオーナーは、正当な理由なく契約内容を変更できないと理解しておく必要があります。 

たとえ設定されている家賃が相場よりも安かったとしても、賃借人の同意なしに勝手に変更することはできません。購入する際は、家賃設定や契約内容をよく確認しましょう。 

入居者審査ができない

オーナーチェンジ物件を購入する際に、入居者に対する審査はできません。入居者の家賃の支払い能力が低かったり、トラブルを起こしがちな入居者であったりする恐れも考えられます。 

滞納状況やトラブルの状況について、前オーナーや管理会社に確認しておきましょう。 

入居偽装のリスクがある

入居偽装とは、不動産のオーナーと不動産会社が共謀し、空室の物件に一時的に住む入居者を手配して稼働率が上がるように偽装する行為のことです。満室に近い状況に見せかけて、売却が決まるとすぐに退去させてしまうため、予定していた家賃収入を得られないリスクが高まります。 

オーナーチェンジ物件を購入する際は、物件の賃貸状況が分かる資料を事前に確認し、入居者の情報や契約日などをチェックしてください。 

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5. まとめ

オーナーチェンジ物件は、入居者を募集する手間やコストを省いて、すぐに家賃収入を得られるというメリットがあります。ただし、物件や入居者に問題があるケースも少なくないため、事前のリサーチが必要不可欠です。 

修繕やリフォームの履歴、管理状況・運営状況などを確認しながら、購入すべきかどうかを慎重に判断しましょう。 

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