投資不動産の売却時に押さえておくべき簿価とは？活用方法や注意点を解説

• 簿価

所有する投資用不動産の売却を検討している人のなかには、「簿価」という言葉を耳にしたことがある人もいるでしょう。しかし、簿価が具体的にどのようなものなのか分からない人も少なくないはずです。 

本記事では、不動産を売却する際に重要となる「簿価」の概要や、簿価の活用方法を分かりやすく紹介します。 

1.簿価とは

簿価とは、「帳簿価額」の略称であり、資産・負債・資本の帳簿上の評価額を指す言葉です。不動産売却時における簿価は、帳簿上の価値を意味します。また、不動産売却や不動産投資に限らず、企業経営における会計用語としても使われています。 

原則として、不動産の簿価は取得価格のことを指します。つまり、5,000万円で購入した不動産の簿価は、5,000万円です。 

しかし、マンションや一戸建てのような建物は、経年劣化によって徐々に資産価値が減少していきます。これを「減価償却」といいます。 

減価償却とは、徐々に減少していく固定資産の価値を、毎年の費用として計上する会計処理方法です。対象となる資産としては、建物や機械設備、車などがあり、これらの資産を「減価償却資産」といいます。 

棚卸資産や有価証券など価値が減少しない資産の簿価は取得価格ですが、減価償却資産の簿価は、取得価格から年々決まった額（減価償却費）を差し引いて求めなければなりません。 

建物のように資産価値が徐々に減少する資産の場合、簿価を「取得価額－減価償却費」で計算します。簿価は年々減っていくため、減価償却費が取得価格を上回った時点で、帳簿上では不動産の価値が0円となるわけです。 

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2.簿価と時価の違い

時価とは、不動産の市場価格のことです。マーケットで取引される金額であるため、簿価と時価が一致するとは限りません。 

例えば、5,000万円で購入した土地が4,000万円に値下がりした場合、簿価は5,000万円、時価は4,000万円となります。時価は、景気や社会情勢の影響を直接受けやすいのが大きな特徴です。 

つまり、簿価と市場価格には違いがあると考えながら、売りどきを見極める必要があります。 

不動産の時価を計算するためは、いくつかの方法があります。

 信頼できる不動産会社に査定してもらえば、査定から売却までの全ての手続きをまとめて依頼できるのでおすすめです。 

ハウスウェルは、国家資格を持った不動産鑑定士が在籍しているため、お客様の不動産の時価を査定いたします。リノベーションやリフォームなどの工事や売却活動など、不動産に関連するさまざまなサービスを提供していますので、不動産売却や不動産投資でお困りのことがある場合はぜひお気軽にご相談ください。 

3.簿価の活用方法とは

簿価を活用するタイミングは、ずばり「売却を見極めるとき」です。 

実際に不動産を売却する際に参考となるのは、土地や建物の「時価」でしょう。しかし、簿価は不動産売却において有利なタイミングを判断する目安の一つなのです。 

原則として、売却時の簿価と時価には差があります。つまり、不動産を取得した際に支払った簿価よりも、売却するタイミングでの時価の方が高い場合は、売却によって多くの利益が得られることを意味します。 

例えば、都市開発や新駅の開設などがあり、購入時の簿価よりも時価が高くなるケースでは、大きな利益が期待できるでしょう。 

このように、売り手側が簿価と時価を正確に把握できていれば、購入希望者から値引き交渉をされたとしても、マイナスとなるような取引を事前に回避することが可能です。

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4.投資用不動産を売却する際の注意点

投資目的で所有している不動産を売却する際、売却する時点で残っているローンの額よりも高値で売れれば利益が出るとお考えの人も多いでしょう。しかし、投資用不動産の売却益は課税されるということを忘れてはいけません。 

先ほども解説したとおり、所有する不動産を売却する際、価値が徐々に下がっていく資産は減価償却費を差し引いた簿価で取引します。築年数が古い物件は減価償却が進んでいるケースがほとんどで、簿価が低くなりがちです。 

つまり、不動産購入時の価格と売却時の価格差が生まれやすくなります。この価格差を「譲渡益」といい、譲渡益に税金がかかるのです。売却できたとしても、利益から多額の税金が発生するケースもあると覚えておきましょう。 

5.投資用不動産を売却するときは損益計算をしよう

所有する投資用不動産の売却を成功させるためには、損益計算をして利益が出るかを確認しなければなりません。なぜなら、不動産を売却して得た利益に対して税金がかかるためです。 

どの程度税金がかかるかを把握するためには、売却損益がいくらなのかを調べる必要があります。不動産の売却損益は、次の計算式で求められます。 

譲渡費用とは、不動産会社に支払う手数料や測量費、売買契約書に必要な印紙代、リフォーム代など、不動産を売却するためにかかった諸費用のことです。 

売却損益がマイナスの場合は課税されませんが、プラスとなった場合は譲渡所得とみなされて課税対象になります。 

例えば、所有するマンションを5,000万円で売却し、簿価が4,000万円・譲渡費用が500万円であった場合、売却損益は500万円のプラスです。この500万円に対して、税金がかかります。 

6.まとめ

所有する投資用不動産を売却する際に知っておきたい「簿価」の概要や、注意点を分かりやすく解説しました。築年数が古い物件であればあるほど減価償却も進むため、最終的に簿価も低くなってしまいます。 

景気や社会情勢によって大きく変動する時価とともに、簿価を把握しておくことで、不動産売却の最適なタイミングを見極められるでしょう。 

また、不動産を売却して利益が出たとしても、多額の税金を課される恐れがあります。損益計算で、どの程度の利益が出るのかをチェックしておくことも大切です。 

投資用不動産の売却を検討している人は、ぜひハウスウェルまでご相談ください。ハウスウェルは、埼玉県を中心にサービスを展開する不動産会社であり、投資用不動産の売買において豊富な実績を誇ります。 

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